В последние годы рынок недвижимости индивидуальных жилых домов, а также рынок земельных участков, претерпел значительные изменения. Общая экономическая ситуация в стране, уровень инфляции, процентные ставки по кредитам, уровень доходов населения – всё это оказывало непосредственное влияние на спрос на недвижимость, в том числе на рынке индивидуальных жилых домов и на рынке земельных участков.
В 2025 году наблюдается снижение количества сделок по купле-продаже на рынке индивидуальных жилых домов и на рынке земельных участков по сравнению с предыдущим годом. Это связано с колебаниями спроса среди покупателей.
В Молдове, 20 июня 2025 года, Национальный банк Молдовы (НБМ) объявил об увеличении базовой процентной ставки, используемой для расчета процентных ставок по кредитам для физических лиц, с 3.70% до 5.82%. Данное изменение повлияло на кредиты с плавающей процентной ставкой и кредиты, предоставленные в рамках государственной программы "Первый дом". Новые процентные ставки вступили в силу с 1 июля 2025 года.
По данным Кадастра, за первое полугодие текущего 2025 года, было совершено 647 сделок купли – продажи индивидуальных жилых домов в г. Кишинёве и в пригороде, по сравнению с 2024 годом (967 сделок купли – продажи) меньше на 33 %. Одной из причин сокращения сделок – это снижение спроса на индивидуальные жилые дома по завышенным ценам и надежда покупателей на корректировку цен.
При выборе дома потенциальные покупатели учитывают такие факторы, как технические, так и факторы связанные с месторасположением, инфраструктурой, наличием подъездных путей. Основной момент, на которые обращают внимание, это состояние фундамента, стен, кровли, инженерные коммуникации (водоснабжение, канализация, электричество, отопление), планировка, освещенность, наличие достаточного личного пространства и мест для хранения вещей, а также соответствие дома своим потребностям и образу жизни. Для работающих в городе граждан, одним из ключевых моментов выбора дома в пригороде становится расстояние до места работы. Найти дом, отвечающий всем перечисленным критериям при всем богатстве выбора, оказывается не так просто.
По данным Кадастра за первое полугодие 2024 года, на рынке индивидуальных жилых домов в г. Кишинёве было зарегистрировано 449 сделок, в пригороде же Кишинёва на 13 % больше и составило 518 сделок. В 2025 году в Кишинёве зарегистрировано 311 сделок купли – продажи, а в пригороде 336 сделок. Количество сделок купли – продажи на рынке индивидуальных жилых домов в пригороде на 7 % больше чем в Кишинёве.
На рынке индивидуальных жилых домов сложно вывести точную статистику цен из-за большого количества факторов, влияющих на стоимость, и отсутствия стандартизации. Каждый дом уникален по своему, и цена зависит от множества факторов, которые трудно учесть в общей статистике, такие как:
Уникальность объектов: Каждый дом имеет свои индивидуальные характеристики: площадь, планировку, материалы, год постройки, состояние, наличие дополнительных построек (гараж, баня, летняя кухня), ухоженность участка, удаленность от инфраструктуры, вид из окон и т.д. Эти факторы оказывают значительное влияние на цену и делают каждый дом уникальным предложением.
Разнообразие регионов и локаций: Цены на дома сильно варьируются в зависимости от региона и конкретного местоположения (город, пригород, село, наличие коммуникаций, удаленность от работы и т.д.).
В результате, сложно вывести точную статистику цен, так как каждый объект недвижимости является уникальным, и стоимость определяется совокупностью различных факторов, которые трудно учесть в общей статистике.
Рынок земельных участков
В 2025 году рынок земельных участков в Молдове, как и весь рынок недвижимости, испытывает влияние различных факторов, включая экономическую ситуацию и прогнозы по росту или снижению объемов сделок. Общий объем сделок на рынке земельных участков снизился.
По данным Кадастра, за первое полугодие текущего года, было совершено 1349 сделок купли – продажи на рынке земельных участков в г. Кишинёв и в пригороде, по сравнению с 2024 годом (2871 сделок купли – продажи) меньше на 53 %. Снижение сделок купли – продажи на рынке земельных участков произошло равно пропорционально, как в городе, так и в пригороде.
Несмотря на снижение количества сделок с земельными участками, средняя цена за сотку всё равно выросла, примерно на 9%. Это указывает на то, что спрос на земельные участки, даже при уменьшении активности на рынке, все еще остается достаточно высоким, чтобы поддерживать рост цен. Возможно, это связано с тем, что оставшиеся сделки заключаются по более высоким ценам, или с тем, что интерес к земельным участкам сохраняется, несмотря на снижение общего объема продаж.
Даже при уменьшении количества сделок, спрос на земельные участки остаётся высоким, особенно в определенных локациях или для определенных типов участков. Если количество участков, доступных для продажи, ограничено, то даже небольшой спрос может привести к росту цен.
В целом, увеличение средней стоимости на земельные участки при снижении активности на рынке указывает на то, что рынок земельных участков остается динамичным и чувствительным к различным факторам, влияющим на спрос и предложение. Таблица 4
Спрос на земельные участки может меняться в зависимости от различных факторов, такие как:
Расположение: Местоположение земельного участка, назначение земельного участка, близость к инфраструктуре, транспортным развязкам. Цена имеет решающее значение для покупателей, это один из ключевых факторов, определяющих привлекательность участка для покупателей.
По данным Кадастра за первое полугодие 2024 года, на рынке земельных участков г. Кишинёве было зарегистрировано 906 сделок, в пригороде Кишинёва на 54 % больше и составило 1965 сделок. В 2025 году в Кишинёве зарегистрировано 424 сделок купли – продажи, а в пригороде 925 сделок. Количество сделок купли – продажи на рынке индивидуальных жилых домов в пригороде на 54 % больше чем в Кишинёве. На пригороды приходится большая часть дачных участков, соответственно, количество сделок больше, чем в городе. В статистику рынка земельных участков попадают также продажи дачных домов, которые официально не сданы в эксплуатацию. А в городе в эту категорию включаются и объекты с неликвидными и ветхими строениями.
Из статистических данных Кадастра видно, что снижение сделок купли – продажи в 2025 году произошло, как на рынке индивидуальных жилых домов – 33 %, так и на рынке земельных участков – 53 %, по сравнению с этим же периодом 2024 года. Несмотря на существенное снижение сделок купли – продажи на рынке земельных участков, почти в два раза, рынок земельных участков остаётся в привилегированной позиции по сравнению с рынком индивидуальных жилых домов.
В 2024 году, за первое полугодие по данным Кадастра было зарегистрировано 967 сделок на рынке индивидуальных жилых домов. В то же самое время, за первое полугодие 2024 года на рынке земельных участков было зарегистрировано 2871 сделок. Количество сделок на рынке земельных участков было зарегистрировано больше на 66 %, по сравнению с рынком индивидуальных жилых домов. В 2025 году эта тенденция сохранилась и рост сделок на рынке земельных участков (1349 сделок), составил 52 %, по сравнению с рынком индивидуальных жилых домов (647 сделок). Несмотря на общую ситуацию снижения сделок, как на рынке индивидуальных жилых домов и на рынке земельных участков, предпочтительным остаётся рынок земельных участков.
Наблюдается тенденция, когда желающих приобрести земельный участок и построить собственный дом больше, чем тех, кто предпочитает покупку готового жилья. Это обусловлено рядом факторов, включая желание индивидуализировать свое жилище, получить участок с определенными характеристиками и избежать возможных проблем, связанных с вторичным жильем.
В 2025 году на рынке индивидуальных жилых домов и земельных участков наблюдается снижение спроса, цены остаются высокими и продолжают расти, особенно на участки в престижных районах.