Piața imobiliară rezidențială este împărțită în mod caracteristic în factori interrelaționați din două componente: piața imobiliară primară și piața imobiliară secundară.  Dinamica acestor piețe imobiliare este influențată de procesele care au avut loc în municipiul Chișinău în prima jumătate a anului 2025.

Potrivit Băncii Naționale a Moldovei, pentru prima jumătate a anului 2025, indicele prețurilor proprietăților rezidențiale (RPPI) a crescut cu 18,4% față de trimestrul IV din 2024 și cu 35,4% față de trimestrul I din 2024.

În primele două luni ale anului 2025, piața imobiliară rezidențială din municipiul Chișinău a înregistrat o creștere moderată a prețurilor, după o creștere semnificativă în anii precedenți. Creșterea prețurilor s-a datorat în principal programului guvernamental de creditare „Prima Casă Plus”, care permite acordarea de împrumuturi de până la 2.500.000 de lei pentru achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale, în funcție de indicatorii de venit ai debitorului pe ultimele 6 luni. În cazul unor indicatori de venit ridicati, se acordă un împrumut pentru costul integral al proprietății. Programul încurajează debitorii să nu plătească chirie și să economisească bani timp de mai mulți ani pentru a cumpăra, ci să se mute în propriul apartament și să îl cumpere într-un interval de timp convenit.

Pentru a determina dinamica vânzărilor, vom analiza datele Cadastrului:

  Statistica cadastrală pentru primul trimestru al anului 2025

Comparând datele Cadastrului pentru primele trimestre ale anilor 2024 și 2025, se observă o scădere semnificativă a vânzărilor de apartamente în Chișinău, cu peste 30%, care se datorează în mare măsură creșterii prețurilor și reducerii accesibilității locuințelor. Cu toate acestea, cifrele vânzărilor de apartamente din suburbiile capitalei au rămas practic neschimbate, ceea ce se datorează mai multor factori, inclusiv unui preț mai accesibil în comparație cu prețurile din Chișinău. Trebuie menționat , că în ultimii ani există o tendință de egalizare a prețurilor între suburbii și capitală.

În ceea ce privește ponderea apartamentelor achiziționate pe credit, în primul trimestru al anului 2024 aceasta s-a ridicat la puțin peste 33%. În aceeași perioadă a anului curent, ponderea apartamentelor achiziționate pe credit a constituit peste 60%. Creșterea aproape s-a dublat și s-a format, desigur, datorită programului guvernamental „Prima Casă Plus” menționat mai sus. Programul Prima Casă Plus, în vigoare din septembrie 2024, reprezintă un factor restrictiv în scăderea puterii de cumpărare, având în vedere scăderea generală a cererii de apartamente. Pe de o parte, programul permite mai multor persoane să achiziționeze locuințe, dar, pe de altă parte, stimulează creșterea prețurilor imobiliarelor.

Din martie până la sfârșitul lunii iunie, prețurile au stagnat. Acest lucru s-a datorat unei scăderi a cererii și, ca urmare, unei reduceri a numărului de tranzacții de cumpărare și vânzare, comparativ cu aceeași perioadă din 2024, cu peste 30%. Acest fapt indică o scădere a capacității populației de a face achiziții din surse proprii și o recurgere din ce în ce mai frecventă la soluții bancare. Atractivitatea creditării ipotecare se explică prin programul „Prima Casă Plus”, care a extins oportunitățile de creditare prin creșterea volumului finanțării și a posibilității de finanțare a întregului cost al proprietății achiziționate.

De la lansarea programului în trimestrul 3 al anului 2024, numărul de credite ipotecare acordate în cadrul programului pe trimestru,  a crescut de la 310 împrumuturi în trimestrul 3 al anului 2024 la 922 împrumuturi în trimestrul 1 al anului 2025. Această creștere a consolidat ponderea creditelor eligibile în numărul total de contracte ipotecare înregistrate în cursul trimestrului, după cum urmează:

- al treilea trimestru al anului 2024 - 11,0%,

- al patrulea trimestru al anului 2024 - 30,2%

- primul trimestru al anului 2025 - 34,9%.

Creșterea indicatorilor indică o scădere a potențialului populației de a procura locuințe din fonduri proprii și, implicit, o creștere a ponderii creditelor acordate în cadrul programului Prima Casă Plus. Cel mai probabil, se așteaptă dorința populației de a achiziționa imobile cu suma maximă de finanțare per contract în cadrul programului (2,5 milioane de lei). Nivelul maxim poate fi evaluat în comparație cu mediana prețurilor de ofertă luate în considerare pentru RPPI, deoarece acesta poate reprezenta un punct de referință față de care se poate aștepta o convergență pe termen mediu. În special, în primul trimestru al anului 2025, prețul median al unei proprietăți din Chișinău a crescut de la aproximativ 89.000 de euro la 104.500 de euro, ceea ce este în concordanță cu dinamica RPPI menționată mai sus. În aceste condiții, se poate aștepta, ca nivelul prețurilor să crească până când mediana observată pe piața din Chișinău se va apropia de echivalentul a 2,5 milioane de lei (aproximativ 127.800 de euro).  După convergența valorii mediane, este posibil să existe o stagnare a numărului de tranzacții de cumpărare și vânzare din cauza scăderii potențialului gospodăriilor care s-ar putea califica pentru servicii de finanțare a achiziției de bunuri imobiliare, precum și a migrării activității comerciale către alte regiuni, pe lângă Chișinău (ceea ce va necesita o recalibrare a RPPI, deoarece acesta este calculat în prezent pe baza datelor aferente municipiului Chișinău).

Este important de menționat că prețurile reale la care sunt vândute proprietățile rezidențiale diferă adesea foarte mult de prețurile afișate în anunțurile de pe platformele de publicitate, ceea ce afectează creșterea prețului nominal. Proprietarii de imobile care doresc să-și vândă singuri apartamentele, din lipsă de experiență, folosesc „instinctul lăcomiei” și publică prețuri umflate semnificativ, ceea ce duce la o reacție în lanț a creșterilor de preț.

Piața imobiliară primară.

Conform datelor companiei noastre, Bursa Imobiliară „LARA”, costul a 1 m2 de apartamente în clădiri noi (varianta albă) din mun.Chișinău pentru luna martie 2025 este prezentat mai jos:

 Aceste cifre au rămas neschimbate în următoarele 3 luni.

Scăderea numărului de tranzacții sugerează, că creșterea prețurilor proprietăților a început să reducă cererea, deoarece există mai puțini potențiali cumpărători, având în vedere prețurile.  Ponderea tranzacțiilor finanțate prin credite ipotecare a crescut în perioada analizată, în timp ce creditele ipotecare au rămas o sursă importantă de cerere pe piața imobiliară.

Piața imobiliară primară diferă de piața secundară prin faptul că prețul pe metru pătrat depinde nu numai de cerere și ofertă, ci și de costul construcției. Ținând cont de inflație și de situația din țara vecină, din care Moldova a importat materiale de construcții, costul acestora din urmă este în creștere constantă. Având în vedere inflația menționată anterior și creșterea anuală a salariului minim de către stat, dezvoltatorul este obligat să majoreze salariile angajaților săi. Prețul terenurilor, care este o resursă limitată și de neînlocuit, crește anual. Toate cele de mai sus se reflectă în costul construcției, creșterea acestuia.

Analiza pieței imobiliare primare din Chișinău în 2025 indică o cerere stabilă și o ofertă limitată de apartamente noi. Se prognozează o creștere moderată a prețurilor, în jur de 5-7% pe an, care va acoperi inflația și creșterea prețurilor la materialele de construcții, dar fără o creștere bruscă.  Ratele dobânzilor ipotecare ar putea crește ușor, dar vor rămâne la un nivel accesibil, ceea ce va susține activitatea pieței.

Piața imobiliară secundară.

Conform datelor companiei noastre, Bursa Imobiliară „LARA”, prețul unui metru pătrat de apartament pe piața secundară din Chișinău mun. în perioada martie-iunie 2025 este prezentat mai jos:

Ca și în cazul pieței imobiliare primare, acești indicatori nu s-au modificat până la sfârșitul primei jumătăți a anului 2025.

Piața imobiliară secundară este, ca întotdeauna, mai accesibilă datorită prețului său mai mic în comparație cu piața primară.  Din cauza prețurilor mai mari, comparativ cu prima jumătate a anului 2024, numărul tranzacțiilor de cumpărare și vânzare în municipiul Chișinău a scăzut semnificativ. Menținerea unor prețuri atât de mari, cu cerere redusă, se datorează posibilităților programului de creditare Prima Casă Plus.

În mod direct, prețul pe metru pătrat pe piața imobiliară secundară nu depinde de costul materialelor de construcție, ca pe piața primară. Dar, indirect, această dependență există cu siguranță. Costul pe metru pătrat pe piața primară este, în medie, cu 20% mai mare decât pe piața secundară.  În consecință, atunci când prețul pe piața primară crește din cauza creșterii prețurilor la materialele de construcție, și piața secundară crește în preț, menținând o diferență medie de 20%.

Din cauza situației instabile din Ucraina și din lume, este dificil de prezis dinamica prețurilor pe piața imobiliară secundară în perioada ulterioară.  Pe baza catalizatorilor interni ai pieței imobiliare, se poate presupune că prețurile vor rămâne stabile, cu fluctuații sezoniere și inflaționiste minore. În orice caz, cererea de locuințe secundare, datorită prețului mai accesibil, va fi constant mai mare decât cererea de proprietăți imobiliare în clădiri noi.

Sursa   www.lara.md