Банк для ипотечного кредитования – основы правильного выбора
Составляем список кандидатов-банков:
Решение о предоставлении кредита может быть принято быстрее, если Вы будете сотрудничать с Центральным офисом банка, а не филиалом или отделением. Это связано с тем, что в филиалах и отделениях банков, как правило, нет всех необходимых служб, задействованных в процессе принятия решения о выдаче кредита (служба безопасности, юристы, оценщики), и документы отправляются на экспертизу в Центральный офис, где таковые службы есть.
В каждый банк нужно позвонить, задать одни и те же вопросы и заполнить графы сравнительной таблицы.
Прежде всего ориентируйтесь на:
· кредитную ставку (6-9% в национальной валюте);
· срок кредитования (10-15-20-25 лет);
· необходимый первоначальный взнос (25-40% от оценочной стоимости жилья);
· валюту кредита (кредиты в долларах США или евро дешевле, чем в леях, однако больше подвержены валютному риску в случае неожиданной девальвации национальной валюты);
· форму погашения.
Процентная ставка может меняться в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса. Банк может снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос большой (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.
Срок кредита кроме всего прочего еще ограничен возрастом Заемщика. Банк не допустит, чтобы кредитный договор действовал во время его пенсионного возраста. Т.е. если Вам сейчас 50 лет, то максимальный срок кредита, на который Вы можете рассчитывать, это около 10 лет. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса или оформить кредит на другое имеющееся у Вас имущество (машина, дача, ценные бумаги и т.п.).
Узнайте дополнительные платные услуги.
· Единоразовые затраты на оформление договора ипотеки и договора купли-продажи:
- оплата услуг независимой экспертной оценки объекта недвижимости;
- комиссия за выдачу и сопровождение кредита (открытие счета, разовая комиссия банку);
- стоимость операций по выдаче ипотечного кредита и нотариального заверения кредитного договора;
- нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры и договора залога на объект недвижимости;
- регистрация договора купли-продажи и договора залога в кадастре;
· Ежегодные платежи:
- комиссия за сопровождение кредита (некоторые банки берут комиссию ежегодно или ежеквартально);
- страховка имущества (по необходимости);
- страховка жизни Заемщика и потери трудоспособности (по необходимости).
· Размер ежемесячных выплат в зависимости от выбранной схемы погашения кредита:
- погашение процентов;
- погашение тела кредита;
- возможные дополнительные ежемесячные комиссии банка (комиссии за сопровождение кредита, стоимость операций по ведению ссудного счета).
Обращайте внимание на:
· возможность и условия досрочного погашения кредита (некоторые банки взымают комиссион за досрочное погашение кредита или объявляют запрет на досрочное погашение на определенный срок 3-6-18 первых месяцев пользования кредитом);
· действия банка в случае вашей неплатежеспособности (за каждый день просрочки обычно начисляется пеня, выясните, какая именно).
Выберете 2-3 банка, с которыми будет знакомиться ближе.
Их нужно будет посетить, получить предварительные рассчеты по Вашему кредиту. С тем, чтобы можно было эффективно сравнивать банки, просите предоставить Вам данные по одинаковым кредитам (первоначальный взнос, размер кредита, срок) и задавайте одни и те же вопросы.
· На какие сроки можно получить ипотечный кредит?
· Какой минимальный размер первоначального взноса?
· В каких валютах банк выдает жилищные кредиты?
· Какая процентная ставка по кредиту (для разных валют)? Зависит ли процентная ставка от срока кредита?
· Какая комиссия взимается при выдаче кредита (одноразовая): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости недвижимости?
· Какая комиссия взимается при обслуживании кредита (ежемесячная): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, от оценочной стоимости квартиры, от остатка по кредиту?
· Какие существуют страховые платежи? Какая периодичность их оплаты: одноразово, ежемесячно, ежегодно? Механизм расчета: фиксированная сумма, процент от суммы кредита, от остатка по кредиту?
· Какие дополнительные платежи возможны при оформлении и выдаче кредита (оплата услуг нотариуса, оценщика)? Как они рассчитываются: фиксированные суммы, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости?
· Допускается ли досрочное погашение кредита? Как рассчитывается размер штрафных санкций.
Некоторые банки рассматривают кандидатуру Заемщика еще ДО предоставления данных о покупаемой квартире и дают предварительный ответ о том, на какую именно сумму они готовы оформить кредит - это упрощает процесс подбора вариантов жилья.
Учитывайте тот момент, что банки при возможности умалчивают о платежах, поэтому задавайте вопросы, выясняйте, уточняйте.
· Внимательно ознакомьтесь с бланками договоров (на получение ипотечного кредита и договора залога), убедитесь в том, что в них нет никаких подводных камней, а условия кредитования полностью соответствуют предыдущим заявлениям банка. В них должны быть четко прописаны все условия:
- права и обязанности сторон;
- штрафные санкции при просрочке платежей;
- возможность досрочного погашения кредита и наличие штрафных санкций за досрочность;
- каким образом пересматривает банк график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением: уменьшая ежемесячные выплаты по кредиту при неизменном сроке кредитования или же сокращая срок кредита при неизменном размере ежемесячного платежа (внутри него происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей в счет погашения тела кредита).
Возможные варианты сдерживания досрочного погашения кредита, которые тоже должны быть четко описаны в кредитном договоре:
- установление минимальных сумм, которые будут зачислены в счет досрочного погашения (от 500 у.е. до 3000 у.е.), ведь чем больше минимальная сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета;
- усилить обязанности Заемщика уведомлять банк о желании внести досрочный взнос за 15-30 дней и получить разрешение от кредитного комитета; более того, если разрешение получено, то в случае отказа Заемщика внести эти средства банк также может налагать санкции в виде штрафов за день просрочки;
- банк может устанавливать период, в течение которого досрочные платежи не рассматриваются и не принимаются в принципе;
- или назначается период, когда досрочное погашение сопровождается штрафом в размере 2-3% от его суммы (длительность таких периодов может варьироваться от трех месяцев до пяти лет с момента подписания кредитного договора).
Вас должно насторожить, если в договоре присутствуют пункты:
- о возможности банка менять условия кредитования в одностороннем порядке;
- о моратории на досрочное погашение кредита;
- о явном запрете реструктуризации кредита или его переоформления в другом банке.
А также обращаете внимание на:
- профессионализм сотрудников банка;
- отсутствие очередей;
- быстрое предоставление запрашиваемой информации;
- возможность ознакомления с бланками договоров.
После посещения банков, нужно провести комплексный сравнительный анализ.
Для этого рассчитайте сумму, которую Вы выплатите дополнительно к моменту полного погашения кредита. Она будет состоять из:
- суммы единоразовых затрат на оформление договора ипотеки и договора купли-продажи;
- суммы ежегодных платежей (страховок и комиссий банка);
- и суммы ежемесячных платежей за вычетом платежей тела кредита.
Т.е. мы определяем, на сколько "подорожает" квартира к тому моменту, когда вы за нее полностью расплатитесь. Это единственный комплексный критерий, по которому можно определить экономическую выгодность кредита.
Кроме того, если Вы планируете досрочное погашение кредита, учтите возможные штрафные санкции.