Сразу скажем, что у понятия найма жилья с последующим выкупом есть научное название, а именно «лизинг», но для упрощения восприятия термина читателями, в данной статье будет использоваться выражение "найм жилья с последующим выкупом". Снимать квартиру и в то же время частично покупать ее до тех, пор пока она не станет собственностью — очень удобно. Так ли всё заманчиво, как кажется на первый взгляд? Мы поговорили с участниками профессионального рынка недвижимости, специалистами Биржи Lara.

Что такое найм с выкупом?

Найм с выкупом позволяет продавать и покупать недвижимость с длительной беспроцентной рассрочкой. Сделка почти не отличается от обычного найма жилья, отсюда и такое название. Участие в процессе принимают 3 стороны: владелец недвижимости, покупатель-наниматель и профессиональный брокер — агентство по недвижимости.

Как проходит сделка найма с выкупом?

Владелец недвижимости и покупатель-наниматель подписывают договор на фиксированный срок. Отличие от обычного договора найма в том, что недвижимость становится собственностью нанимателя, когда он выплатит всю стоимость. Наниматель каждый месяц платит деньги, часть которых уходит в счет покупки недвижимости. Получается, что он одновременно и нанимает, и покупает жилье.   

Сделка не ограничена жесткими рамками, в каждом случае наниматель и продавец могут договориться, как им выгодно. Все зависит от пожеланий продавца и возможностей нанимателя-покупателя. Поэтому в упрощенном виде купля-продажа жилья в найм с выкупом представляет из себя последовательность из пяти не сложных, но весьма важных и ответственных шагов:

1. Сначала нужно определить условия сделки. Продавец должен решить, на какой срок он готов заключить договор, посчитать итоговую цену недвижимости (она всегда выше рыночной и это обоснованно), решить, будет ли брать первоначальный взнос. Покупатель должен понять, сколько он может выделить на первоначальный взнос, сколько он сможет оплачивать каждый месяц или квартал, а также определить для себя срок, за который он рассчитывает расплатиться полностью за жилье. Таким образом, все эти параметры и определят конечную стоимость покупки.

2. Когда покупатель нашел жилье, и он, и продавец собирают пакет документов. Покупателю нужен только паспорт, а продавцу — тот же пакет документов, который нужен при обычной продаже недвижимости.

3. Заключение договора лизинга (найма жилья с последующим выкупом).

4. Исполнение договора.

5. Регистрация права собственности на нанимателя

Ключевыми являются 1-й и 4-й этап. Так как характер сделки договорной, то зачастую ни продавец, ни покупатель не знают, чего они действительно хотят. Успешность сделки зависит от того, насколько продуман и правильно составлен договор. Нужно учесть много нюансов, поэтому посредника нужно подбирать тщательно.

Какая переплата при найме с выкупом?

В финансовом плане механизм работает как рассрочка. В сделках действует прогрессивная система переплаты. Ежемесячный взнос считается так: итоговую стоимость жилья нужно разделить на срок договора (в месяцах).

Кто может нанимать жилье с выкупом?

Любой желающий. Важно, чтобы он был платежеспособным на весь срок действия договора.  

Какие риски у покупателя и продавца при заключении договора?

Если договор изначально заключен без нарушений и на законных основаниях, то риск срыва сделки минимален. Шансов, что один «кинет» другого, нет.

Владелец недвижимости защищен, так как права собственности на недвижимость переходят к нанимателю только после выплаты всей стоимости жилья, которая зафиксирована в договоре.  

Покупатель тоже защищен, потому что договор регистрируется в кадастре и находится под защитой государства. После регистрации продавец не вправе отказать в его исполнении. Итоговая сумма жилья и условия его использования также не изменятся на протяжении всего срока действия договора.

Сделка считается законной, если при ее осуществлении не было злоупотреблений. Если жилье юридически существует, если собственник распоряжается им на законных правах или с согласия совладельцев, если квартира продается одному лицу или группе со-нанимателей, которые в курсе этого, то сделка законна.  

Если же продавец не собственник недвижимости и продает квартиру по поддельным документам или сразу нескольким людям, то это уже мошенничество и наказывается соответственно УК РМ.   

Почему найм с выкупом не так популярен в Молдове?

Потому что про этот тип приобретения жилья мало кто знает. Не нужно считать найм с выкупом чем-то экзотическим. Подобные сделки (хотя их и мало) успешно заключаются в Молдове уже 20 лет. Найм с выкупом популярен в странах Западной Европы. Сегодня в Молдове найм с выкупом готовы предложить не более 1-2% участников рынка недвижимости. Хотя у модели большие перспективы для них же самих, для грамотного заключения сделки нужны профессионалы.

Почему риэлторам стоит обратить внимание на найм с выкупом?

Во-первых, это отличный вариант для продажи неликвидного жилья. Во-вторых, появляется возможность получать 2 вида заработка: разовую комиссию за проведение сделки и ежемесячное вознаграждение за ее сопровождение. Так как найм с выкупом рассчитан на долгое сотрудничество собственника жилья с покупателем-нанимателем, нужно следить за ходом сделки. Риэлтор может принять на себя функции, схожие с деятельностью управляющей компании. Сумма небольшая в сравнении с комиссией за продажу, зато постоянная. То есть за одну сделку купли-продажи в найм с выкупом можно получать стабильный доход 5—10 лет.  

Какие минусы у сделки найма с выкупом?

Найм с выкупом — пока нетипичная сделка для рынка, поэтому процесс не стандартизирован: нет типовых договоров, правоприменительной практики решения спорных вопросов. В процессе распространения сделки все это появится, а уровень детализации вырастет. С этим сталкивается любой новый инструмент, который выходит на рынок.