Как всегда, интерес к рынку найма жилой недвижимости остается актуальным и анализ рынка найма жилой недвижимости привлекает почти столько же внимания, как и первичный рынок жилья, вторичный, коммерческой и загородной недвижимости.

 В целом, начало 2017 года, ознаменовалась некой «стагнацией» рынка недвижимости. Это было отмечено практически всеми специалистами. Но, все-таки были разные мнения по поводу точного определения данного феномена. Кто-то оценивал это позитивно и охарактеризовал состояние рынка как стабильное, и исходя из этого, утверждал, что рынок стабилизировался, и что это является здоровым признаком. Но большинство все-таки назвали этот феномен как некий «застой» или стагнацией рынка. Что по сути является нездоровой ситуацией, так как спрос на рынке ограниченный. Достоверной информации о ценообразовании также недостаточно. Количество транзакций в начале года всегда на низком уровне, вследствие чего, игроки на рынке были в некоторым замешательстве. С одной стороны, наймодатели с продавцами, придерживались уже выработанной ценовой политики, а с другой стороны, наниматели и покупатели, не спешили воспользоваться прошлогодними предложениями и ожидали более низкой стоимости на рынке предложений. В общем, как следствие, покупатели и наниматели, предъявляли собственникам недвижимости обновленные предложения по снижению ценообразования, но собственники в свою очередь возражали, так как они утверждали, что других предложений по более низкой стоимости на рынке отсутствуют. Поэтому, как минимум, первые месяцы 2017 года, рынок недвижимости находился в стадии стагнации.

Если говорить в целом о развитии рынка найма в первом полугодии 2017 года, то тенденции предыдущих 2015 и 2016 годов полностью сохранились.

Во-первых, речь идет о тенденциях увеличения срока экспозиции квартиры. Так, чтобы выгодно сдать квартиру, даже относительно небольшой площади, собственникам придется потрудиться. Времена, когда однокомнатные и двухкомнатные квартиры сдавались практически за один-два дня, максимум за неделю, остались в далеком прошлом.

Во-вторых, исходя из объективных предпосылок, продолжаются тенденции к уравнению стоимости найма на жилье расположенное в Центре столицы и жилья из других развитых спальных районов города.

В-третьих, продолжает набирать обороты так называемый «тренд» по отношению к качеству предъявляемого жилья - граждане стали ценить качество уровня жизни, поэтому важным фактором найма жилья становится комфортность квартиры, ее отделка, мебель, современная бытовая техника. Вырастает молодое поколение XXI века, с повышенными потребительскими требованиями, которое желает жить в комфортной, современной и удобной квартире.

Если говорить о стоимости найма, то очень часто, заявленная в объявлениях стоимость далеко не окончательная. Собственники, как правило, стали более гибкими и устанавливают завышенную стоимость с расчетом на то, что при торге с реальным нанимателем могут предоставить серьезный дисконт. Деваться некуда – желающие снять квартиру сегодня, если не на вес золота, то точно в дефиците и связано это с тем, что у населения снижаются реальные доходы, а фактические текущие расходы перманентно растут. Параллельно продолжается и отток из страны активного населения, а приток в г. Кишинев людей из других населенных пунктов несущественный и никак не может повлиять положительно на ситуацию рынка.  Данные тенденции привели к сужению рынка найма и соответственно, к снижению его стоимости.

Если говорить о стоимости найма в первом полугодии в 2017 году, то средняя стоимость по долгосрочному найму на одно-, двух-, трех комнатные квартиры эконом - класса в мун. Кишинэу, отражена в Таблице №1 

Таблица №1

Средняя стоимость найма квартир расположенных в многоэтажных домах на вторичном рынке

Средняя стоимость найма квартир, расположенных в новостройках отражена в Таблице №2

Таблица №2

Средняя стоимость найма квартир в новых многоэтажных домах

Но кроме вышеназванных причин, в будущем, скорее всего можно будет отнести и тот факт, что если банковские ипотечные кредиты сохранят тенденцию к понижению и станут более доступнее населению, то вчерашние наниматели могут превратиться в собственников по причине удивительного и выгодного для них соотношения выплат за найм и ипотечных ставок, если последние снизятся до такого уровня, что средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту практически сравняются со стоимостью найма за месяц. Естественно, наниматели со стабильным заработком, особенно молодые семьи, освободят занятые ими квартиры в пользу приобретения собственных, вследствие чего рынок найма пополнится свободными квартирами, соответственно увеличится объем предложений с низкой стоимостью найма

На рынок найма также будут еще поступать жилье, купленное в целях сохранения сбережений, но ожидаемого повышения их стоимости или хотя бы их консервации не случилось. Продавать такие квартиры пришлось бы с убытком, поэтому многие решили купленное сдать в найм в надежде на повышение цен в будущем или до тех пор, пока не поймут, что повышения не предвидится.

Нельзя не отметить и тот факт, что покупатели, а с ними и наниматели все чаще стараются обойти услуги риэлтерских компаний, и всячески пытаются выйти на собственников квартир напрямую. Да, этот негативный феномен всегда присутствовал, но в «хорошие времена» не был так распространен – рынок был на подъеме, так что «хватало всем», и собственникам, и риэлторам, и нанимателей это устраивало. Тем более, что часто услуги посредникам оплачивал сам покупатель, либо наниматель. Теперь же наниматель, находя вариант найма у риэлторов понимает, что помимо стоимости самого найма, он скорее всего должен оплатить и так называемую гарантию, а в некоторых случаях и еще одну месячную плату за найм, которая направляется риэлтору в качестве вознаграждения за его услуги. Это, конечно, усложняет процесс оказания услуг нанимателям риэлтерскими компаниями.

Сложившаяся ситуация абсолютно не радует собственников и расстраивает риэлторов. Рынок найма для многих риэлтерских компаниях – не очень выгодный в данный момент сегмент. Хлопот много, а отдачи практически нет. При этом опытные специалисты ждут летне-осеннего периода. Ежегодные наблюдения показывают: летом рынок аренды даже в самые худшие времена немного сдвигается с мертвой точки.

Рынок «элитного жилья» или «бизнес-класса», также страдает на фоне общих тенденций, но точных данных намного меньше по сравнению с рынком «эконом-класса». Этот рынок меньше по объему и информация более разрозненная. В основном наймом элитных квартир в г. Кишиневе интересуются иностранцы, временно работающие и/или проживающие в г. Кишиневе. Данная категория нанимателей элитных квартир составляет более половины от общего числа запросов.

Ценовая политика формируется по-разному и стоимость найма также сильно варьирует. Элитные квартиры "бизнесс-класса" начинаются с 500 евро в месяц и выше. Стоимость найма на частные дома и виллы - не менее 1000 евро в месяц и выше, в среднем 1500-2200 евро.

Никаких существенных изменений в ближайшей и среднесрочной перспективе ожидать не стоит. Рынок найма по-прежнему будет находиться в состоянии стагнации, без каких-либо значительных положительных изменений. Ближе к осени стоит ожидать увеличения активности со стороны потенциальных нанимателей, возможен небольшой подъем за счет абитуриентов,как местных, так и иностранных, которые приедут поступать в столичные вузы.