Несмотря на ощутимое падение стоимостей продажи и найма в течении 2016 года, в 2017 году рынок недвижимости остается одним из немногих, куда по-прежнему выгодно инвестировать. Даже несмотря на фактическое снижение в 2016 году доходов населения, перечисления денежных средств физическими лицами из-за границы, доходов от сдачи жилья и нежилых помещений в найм, недвижимость остается привлекательной для инвесторов, которые стремятся заставить свой капитал «работать». Минус только в том, что таких инвесторов становится меньше. Граждане, которые хранили средства в иностранной валюте и не рискнули доверить их банкам, представляют собой одну из постоянных групп покупателей недвижимости. Многие из них получают средства из-за рубежа от работающих там родственников. А статистика нам дает следующие данные: денежные переводы из-за границы в пользу физических лиц (валовые переводы):

- 2013 г – 1608,98 млн. долларов США;

- 2014 г – 1612,96 млн. долларов США;

- 2015 г – 1129,36 млн. долларов США;

- 2016 г – 1079,24 млн. долларов США.

Таким образом мы имеем очевидное снижение за период с 2013 года по 2016 год аж на 33%, а в 2016 по сравнению с предыдущим годом год на 4,44 %. Конечно же, эта тенденция не может не оказать влияние на стоимость недвижимости в нашей стране, так как часть этих поступлений инвестируется именно в недвижимость. Необходимо отметить, что это тенденция не только 2016 года, но в целом последних нескольких лет. И, даже, если предположить, что 2017-2018 гг. станут в этом смысле переломными, то это не окажет мгновенного влияния на стоимость 1 кв. м.

Помимо этого, за последние годы стабильность уровня покупок недвижимости дополнительно обусловлена скачком курса доллара и евро, точнее – падением национальной валюты. Люди, накопившие определенные сбережения, вкладывают их в недвижимость.

Отметим, что в 2017 году ожидания продавцов и покупателей будут продолжать достаточно сильно разнится. Например, продавцы надеются, что ситуация на рынке недвижимости стабилизируется и цены на недвижимость снова начнут расти. Они также рассчитывают на иностранцев, которые начнут более уверенно инвестировать в недвижимость в Кишиневе. Многие люди по-прежнему не доверяют банковской системе, а недвижимость остается надежным способом сбережения денег.

В то же время, покупатели надеются (и их надежды частично оправдываются), что цены на недвижимость в 2017 году продолжат снижаться, поэтому вкладывать сохраненные деньги в квартиры не спешат. Более того, большие объемы предложений настораживают потенциальных покупателей. Ведь многие из девелоперов вкладывают средства в строительство новых объектов, получив прибыль с тех, чье строительство начато ранее (иногда еще незавершенных до конца). При этом строители вынуждены снижать цены на «старые» объекты, чтобы стимулировать покупателей и выдерживать график финансирования новых объектов.

Как ни странно, объемы строительства не уменьшаются и на 2017 год тенденция сохранится. Девелоперы продолжают инвестировать в недвижимость, а строительные компании — строить. В результате, на фоне низкого спроса, предложение растет, а это в свою очередь толкает цены вниз. Значительная часть девелоперов инвестирует в проекты из средств полученных от продажи на этапе строительства. Они просто вынуждены снижать цены или использовать скидки, чтобы выдерживать график финансирования.

Таким образом, сохраняется и продолжит сохраняться в 2017 году разрыв между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей недвижимости. Это касается как рынка первичной, так и вторичной недвижимости. Таким образом и разрыв между реальной ценой продажи и заявленной стоимостью может составлять от 10% до 20%. Причем аналогичная ситуация наблюдается на рынке новостроек, только здесь для коррекции предложения используются скидки и акции. Покупатель ожидает снижения и продавцы, которые намерены реализовать свою недвижимость в ближайшее время, будут вынуждены и дальше снижать ее стоимость.

Если бросить на ситуацию поверхностный взгляд, можно сказать, что нет предпосылок для улучшения ситуации на рынке недвижимости. Рынок в стагнации и сколько он пробудет в таком состоянии, сложно прогнозировать. Нет самого главного — стабильного роста реальных доходов населения. Нет существенных попыток ни со стороны банков, ни со стороны государства стимулировать рынок недвижимости. Коммунальные услуги дорожают, а значит, «нагрузка» на квадратный метр растет.

В 2017 году резкого обвала цен на недвижимость в Молдове не произойдет - нет экономических предпосылок. Цены на жилую недвижимость могут опуститься на 9-12%. Главный аргумент — стоимость жилья по-прежнему остается высокой для наших соотечественников, учитывая, что реальные доходы сократились за последние два года. Но, что касается высоколиквидных объектов (например, 1-комнатные квартиры с наилучшим расположением в спальных районах столицы), то на такие объекты, скорее всего, данное снижение будет распространяться в меньшей степени. Немаловажным, помимо переводов из-за границы, остается соотношение реальных доходов и инфляции. Если у нас действительно произойдет рост доходов на 6-7 процентов в течение года (а особенно важно, чтобы это произошло в первой половине года) и инфляция будет где-то в пределах 4-5 процентов, то это, безусловно, создаст оптимистическое настроение для того, чтобы люди вели себя активнее на потребительских рынках, в том числе на рынке недвижимости. И при инфляции в 6 процентов ипотечные ставки, конечно, должны быть не выше 8-9 процентов. Сейчас уже есть такие предложения на рынке. Но и в этом случае снижения стоимости 1 кв. м. на рынке жилья избежать не удастся, хотя оно будет менее 9%.

Но, с другой стороны, по этим показателям, к сожалению, иногда теория расходится с практикой. А именно, в ниже приведенной таблицы можно увидеть данные показатели за 2015-2016 гг. согласно данным Национального бюро статистики РМ:

Мы видим, что с 2013 года по 2015 год включительно разница между доходом населения и инфляцией резко сокращалась и в 2015 году достигла даже минусового показателя. А рост доходов населения в 2016 году на 2,9% превысил годовой уровень инфляции. Но это ни коим образом не способствовало росту или, хотя-бы, стабилизации цен на недвижимость. То есть, почему этого не произошло? Да потому, что важна именно тенденция, уверенное ежегодное превышение уровня доходов над инфляцией. Если данная тенденция будет иметь место на протяжении более 2-х лет, то и оживление на рынке недвижимости не заставит себя ждать, что, безусловно, окажет влияние на стабилизацию ценообразования. НБМ, в начале года, давал прогноз уровня инфляции на 2017 год на уровне 4,4%. В тоже самое время прогноз уровня доходов населения на 2017 год, пока, отсутствует.

У покупателей наибольшим спросом будут пользоваться 1-комнатные и 2-комнатные квартиры небольших площадей с ремонтом и мебелью в новых домах, а также так называемые smart-квартиры. Это эргономичные пространства площадью 20 кв. м, построенные по европейским стандартам (в европейских столицах малометражные квартиры – одна из традиционно популярных категорий, в силу высокой стоимости как квадратного метра, так и коммунальных услуг). Сегмент таких квартир, по нашим прогнозам, будет развиваться наиболее динамично.

Что касается нежилых площадей, то вакантность офисной недвижимости в Кишиневе в 2017 году, по нашей оценке, составит 15-20%. Торговой — не менее 7%. В других городах Молдовы эти показатели выше. Поэтому наймодатели вынуждены идти на снижение ставок найма в большинстве сегментов коммерческой недвижимости, либо иными путями удерживать нанимателей и оптимизировать расходы на содержание объекта недвижимости (повышать энергоэффективность здания, изменять подход к его использовании на более экономически эффективный).

В целом по рынку в стране ситуация именно такая, как описано выше, в некоторых случаях наблюдается локальное повышение ставок найма, но эти изменения эпизодичны и не является тенденцией.

Мы прогнозируем снижение стоимости продажи квадратного метра в нежилом фонде, в среднем, на 6-10%, а ставок найма на 9-14%. Но, опять же, если говорить о высоколиквидных объектах, к которым, например, относятся бул. Штефана чел Маре, Московский пр., пересечение бул. Дачия и Дечебал, ул. Крянгэ (район Флакэра) и так далее, то стоимость продажи и найма таких объектов не претерпит каких-либо весомых изменений. Необходимо понимать, что уровень рентабельности сдачи в найм нежилых помещений будет и дальше снижаться и это нормально. Время 11-ти и, даже, 9-ти процентной рентабельности уходит в лету. По нашим прогнозам, в ближайшие годы (до 2019-2021 гг.), рентабельность от сдачи в найм нежилых помещений снизится, в среднем, до 7 %. Совершенно понятно, что это следствие превышения предложения над спросом. Это абсолютно нормальная тенденция. В свою очередь, почему предложение растёт, а спрос падает является обширной отдельной темой для анализа, которую мы не будем рассматривать в этой статье. При всем при этом, вложения в коммерческую недвижимость остаются и будут оставаться выгодным. Например, по сравнению с теми же банковскими депозитами, где на сегодня мы имеем около 2% годовых. Не будем забывать, что в развитых странах показатель рентабельности сдачи в найм нежилой недвижимости составляет, опять же в среднем, около 3-4%. Динамику среднего уровня рентабельности сдачи в найм нежелых помещений в Кишиневе можно посмотреть в нижеприведенной таблице:

Резюмируя и обобщая написанное выше, отметим, что прогноз по тенденциям на рынке недвижимости 2017 года консервативный. Стоимость на недвижимость, как жилую, так и коммерческую продолжит плавное снижение, конечно, в случае, если не будет резких валютных колебаний или других непредвиденных событий. Не стоит ожидать резкого обвала цен в 2017 году, рынок недвижимости ждет плавное снижение в пределах, в среднем, 10%. Хотя там, где существует локальный спрос, может наблюдаться и рост в небольших пределах (1-3%). Например, торговый центр с большим потоком посетителей и соответственно, с высокими показателями продаж у нанимателей сможет позволить себе коррекцию цен в сторону их повышения, если у нанимателей не будет альтернативного варианта для переезда.

Можно сказать с уверенностью, что в обозримой перспективе роста на рынке недвижимости не предвидится. Не до конца ясным остается только вопрос на сколько именно подешевеет «квадратный метр» в 2017 году. Поэтому инвесторы, желающие вложить свободные средства в недвижимость в 2017 году могут чувствовать себя совершенно спокойно, у них будет и выбор и время на принятие решения. А вот владельцы недвижимости не имеющим возможности заморозить объект будут вынуждены снижать цены, чтобы оставаться конкурентоспособными на падающем рынке.