Зачем они нужны

Пожилым людям часто бывает тяжело жить одним. Проблему пытаются решить прежде всего любящие родственники, которые навещают стариков или съезжаются с ними. С другой стороны, социальные службы организуют помощь на дому. Но есть и третий вариант: специальные дома или деревни для проживания пожилых людей.

Это могут быть как государственные, так и частные заведения. Часть из них предназначена для тех, кто уже не в состоянии себя обслуживать, – этот тип ближе к медицинскому учреждению. А другая часть нацелена на людей, не утративших самостоятельность. То есть человек находится в ясном сознании, может сам дойти до магазина или порассуждать о сонетах Шекспира. Вот только не с кем. Таким людям может быть интереснее и проще в кругу своих ровесников, а молодое поколение они не хотят обременять своими заботами.

Поэтому идея переселиться в комфортное место, где у них будет много общего с окружающими, встречает у пенсионеров понимание. А девелоперы научились строить такие комплексы с учётом специфики жизни пожилых людей. Часто они ориентированы именно на иностранных пенсионеров – из стран с более высоким доходом.

И ещё один важный резон для существования пенсионных деревень: часто люди в пожилом возрасте живут в домах, которые они купили несколько десятилетий назад. С тех пор дети выросли и разъехались, возможно, супруг умер – и пожилой человек остаётся один в большой квартире. Ему не нужно столько места, поэтому возникает план продать большой дом и купить что-то более компактное. И тут уже можно рассмотреть вариант со специальным жильём для пенсионеров.

Как устроены дома для пожилых

Здания

Это специально построенные дома или жилые комплексы, которые отличаются от обычного жилья и конструктивно, и организационно. Такие деревни часто строят в красивых и экологически чистых местах – на курортах, вблизи гор или моря, рядом с парками. Чаще всего они выглядят как коттеджные посёлки: небольшие домики на ухоженной территории. Но иногда их устраивают и в центре городов – это позволяет пожилым людям вести более активную социальную жизнь.

Например, в Словении жилой комплекс для пожилых людей построили рядом со старинным городком Камником – в окружении невысоких гор, но на ровной территории. Как он выглядит, можно посмотреть на видео.

ЖК Pod Skalco для пожилых людей в городе Камник, Словения

В современном доме для пожилых обязательно будет лифт, да не простой, а с широкими дверями, чтобы проходило кресло-коляска. Такими же широкими будут и остальные двери.

В деревне Lazaris Mill на Кипре решили обойтись вообще без ступенек, так что даже на второй этаж жильцы поднимаются на лифте.

Хорошее освещение, отсутствие порогов, большие ванные – это базовый набор требований для здания. Сами квартиры, как правило, небольшие, ведь в них будут жить один-два человека. Но это именно квартиры, а не комнаты и тем более не койка в общей палате. То есть человек может обставить жильё по своему усмотрению, он сам себе готовит – если хочет и может, сам решает, что ему смотреть по телевизору и когда ложиться спать.

Деревня Lazaris Mill для пожилых людей на Кипре 

В таких комплексах или деревнях располагается вся необходимая инфраструктура: кафе, столовая или даже несколько ресторанов и баров, магазины, аптека. Часто там предусмотрена автобусная остановка или есть собственный трансфер до ближайшего города.

Также там устраиваются разнообразные общественные помещения, так как предполагается, что у жильцов будет много свободного времени и желание общаться. Поэтому в комплексах делают конференц-залы и гостиные, организуют библиотеки. Особое внимание уделяется занятиям спортом. Ведь значительная часть жильцов – это активные люди, которые поддерживают свою физическую форму – разумеется, консультируясь с врачами. Поэтому в состав комплекса обычно входят спортзалы, бассейны, также могут быть теннисные корты.

Сервис

Администрация сервисов, как правило, продумывает варианты досуга. Например, британская сеть Retirement Villages Group организует для своих клиентов пешие прогулки, занятия фитнесом, концерты, кружки по интересам: танцы, садоводство, рисование, рукоделие, кино…

В деревне для пенсионеров обязательно предусмотрены варианты помощи и ухода за жильцами. В квартирах есть кнопки вызова персонала, в комплексе обязательно есть медпункт, а жильцов могут регулярно навещать медики или помощники по хозяйству. Как правило, к жильцам приходит уборщица, также им могут приносить еду из ресторана.

Объёмы медицинского ухода зависят от состояния здоровья человека – и оплачиваются соответственно. Если здоровье ухудшается, резидент может перейти на программу более серьёзного ухода или переселиться в «классический» дом престарелых.

В сети Retirement Villages Group это устроено так: круглосуточная срочная поддержка доступна каждому, далее можно купить пакеты услуг, по которым предоставляется уборка, приготовление еды и т. п. Кроме того, можно задействовать услугу ежедневного ухода – она нужна тем, кому сложно себя обслуживать, разбираться с бумагами, выходить из дома1. 

В венгерской деревне Matra Resort предусмотрены четыре варианта проживания: «Независимая жизнь» – для тех, кто нуждается в минимальной помощи; «Проживание с уходом» – для тех, кому нужна помощь в выполнении повседневных действий; «Дом престарелых» – для людей, которым нужно помогать вставать с постели, есть, одеваться, и «Хоспис» – для тяжелобольных2. 

Правила

Обычно в правилах таких заведений зафиксировано, что жить в них могут только люди пенсионного возраста, например, не моложе 55 лет. При этом купить квартиру может и более молодой человек – просто жильё будет «ждать» его пенсии или сдаваться в аренду.

Кроме того, правила регулируют возможности приёма гостей: где-то посетители могут свободно оставаться в квартирах жильцов, где-то им предложат ночевать в гостинице.

Делать серьёзный ремонт обычно не разрешается – в этом случае при выселении, вероятно, попросить вернуть квартире первоначальный вид. Но меблировка и декор вполне могут быть оставлены на усмотрение проживающих.

Финансы: с точки зрения жильца

Часть таких комплексов финансируются государством или представляют собой вариант доступного жилья. Однако такие варианты обычно рассчитаны на граждан тех стран, где они расположены. Другая часть существует на коммерческой основе, покупать там объекты могут и иностранцы. Качественные апартаменты продаются по рыночной цене.

Цена покупки

Кипр. В деревне Lazaris Mill в период начала продаж цены на студии стартовали от €90 тыс.; за квартиру с двумя спальнями просили от €130 тыс.

Словения. В ЖК для пенсионеров в Камнике студии стоили от €80 тыс., квартиры с двумя спальнями – от €180 тыс.

Великобритания. В Retirement Villages Group квартиры стоят от £100 до 700 тыс. (€120–850 тыс.). На Rightmove средняя запрашиваемая цена вторички в деревнях для пенсионеров составляет около £300 тыс. (€350 тыс.), а нового жилья – примерно £470 тыс. (€570 тыс.).

Пример жилого комплекса для пожилых в деревне Данчёрч (Великобритания) – один из проектов Retirement Villages Group

Испания. В комплексе Forum Mare Nostrum резиденты должны при заселении внести предоплату от €100 тыс. до 230 тыс. и затем ежемесячно делать взносы от €350 до 9503.

Также распространён вариант аренды жилья в таких посёлках.

Расходы на содержание

Текущие платежи бывают весьма существенными.

В Великобритании жильё часто продают на правах лизхолда, и тогда владелец обязан платить за землю, которую он формально берёт в аренду. Например, у компании McCarthy Stone платёж составляет от £400 до 600 в год (€480–720).

Кроме того, есть плата за обслуживание. За скромную квартиру с одной спальней она может составлять £1,5–3 тыс. (€1,8–3,6 тыс.) в год, но за дорогие объекты или при высоком уровне ухода достигает £10 тыс. (€12 тыс.) в год. В частности, в сети Retirement Villages Group жители платят £5–10 тыс. (€6–12 тыс.) в год. Эти средства идут на административные и технические расходы, содержание общих помещений, службу круглосуточных дежурных. Однако коммунальные услуги жильцы оплачивают отдельно.

В США в Senior Living Residences за проживание с уходом платят примерно $3,5–7,5 тыс. в месяц. Если у проживающего наблюдается болезнь Альцгеймера или слабоумия, придётся платить от $5,5 тыс. до 9 тыс. в месяц. В эту сумму включается аренда жилья, оплата коммунальных услуг, административные и технические расходы, уборка, питание, медицинское наблюдение. Не включены в оплату индивидуальные расходы, такие как интернет или парикмахерская. Для сравнения: стоимость ухода в доме престарелых в США– $8–12 тыс. в месяц4.

Пример жилых апартаментов для пенсионеров в Senior Living Residences (США)

Финансы: с точки зрения инвестора

Преимущества

Для инвесторов дома и деревни для пенсионеров – перспективное направление. Население многих стран мира стареет, а интерес к проживанию в специализированных комплексах растёт. Ключевое преимущество таких объектов – надёжность.

Риелторы, работающие с ЖК для пенсионеров, признаются, что доходность в таких комплексах не выше, чем у других качественных объектов для долгосрочной аренды. Главный плюс в том, что пожилые люди – очень надёжные и дисциплинированные съёмщики, поэтому владелец может не беспокоиться за своевременность платежей или сохранность квартиры.

Кроме того, в этом сегменте недвижимости можно найти варианты с гарантированным доходом. При покупке объекта инвестор сразу же подписывает договор с управляющим, который будет сдавать объект в аренду и выплачивать собственнику определённую прибыль.

Недостатки

Главная проблема такой недвижимости – «плата за выход» (exit fee), которая встречается в некоторых проектах. При перепродаже, а иногда и при субаренде пенсионного жилья УК могут брать комиссию. Хотя некоторые эксперты жалуются на недостаточную прозрачность, крупные компании пишут о «плате за выход» не только в договоре, но и в общей информации о предложении.

В частности, британская Retirement Villages Group взимает 10–15% от цены перепродажи. По данным специализированной благотворительной организации Age UK, некоторые британские компании берут до 30%.

В американской Senior Living Headquarters «плата за выход» может превышать 25%5.

Австралийская SimplyRetirement6 даже приводит таблицу:

И дополнительно в этой компании продавец платит 1% в фонд замещения капитала.

Но даже если комиссии за выход нет, продать пенсионную недвижимость сложнее, чем обычную. Ограничение по возрасту существенно снижает ликвидность, ведь купить такой объект может либо пожилой человек, либо инвестор, который будет лишён возможности жить в своей собственности.

Это подтверждают данные Rightmove, полученные в июне 2021 года. Сервис по продаже недвижимости подсчитал, что объекты для пенсионеров в Великобритании, представленные на его сайте, продаются в два раза дольше, чем остальное жильё. А именно, пенсионной квартире требовалось в среднем 83 дня для получения предложения о покупке, тогда как в среднем объекты находили покупателей за 38 дней7.

Так брать или не брать?

Многие деревни для пенсионеров дают возможность пожилым людям провести десятилетия на хорошем курорте и в интересной компании. Проблемы пожилых не будут ложиться тяжким бременем на детей, а общение будет в радость.

С точки зрения инвестиций такая покупка тоже может быть выгодной – приносить стабильный доход и определённый процент при перепродаже. Но это недвижимость специфическая, покупателю необходима помощь эксперта, который изучит все возможные подводные камни и просчитает реальную доходность.

источник   prian.ru