Вторичное жилье.

Спрос на вторичную недвижимость в Кишиневе остается достаточно высокий, несмотря на массовое строительство новых домов. Специалисты нашей компании связывают данную тенденцию с тем, что снизив базисную ставку с 18,5 % до 13 % НацБанк стимулирует различные сектора экономики, в том числе и ипотечные программы на приобретение жилья. В среднем из различных источников говорится о росте ипотечных займов с начала года от 3-5 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Различные банковские ипотечные программы обеспечивают выдачу кредита до 25 лет от 11 % - 13% годовых в леях. Общая экономическая ситуация в банковском и финансовом секторе в прошлом году не придавала больших надежд на выравнивание общей экономической ситуации, в том числе и на рынке недвижимости, однако верные шаги НаЦБанка по снижению базисных ставок приводит к ожидаемой стабильности. По некоторым данным даже к росту числа зарегистрированных продаж на рынке вторичного жилья, в том числе и по продажам нашей компании до 15 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этому также способствует и снижение цен в среднем на уровне 3-5 % на вторичное жилье с начала текущего года в зависимости от месторасположения жилья. Также стоит отметить, что банки не берут в залог строящееся жилье, которое не сдано в эксплуатацию, поэтому приобретя на старте вторичное жилье, молодая семья, рассчитавшись с кредитом, может приобрести квартиру в новом доме или квартиру большей площади. Как стартовое жилье эконом-класса «вторичка» идеально подходит для первичной покупки молодой семье и будет востребовано в будущем. Если одно комнатная квартира в новом доме в среднем обойдется молодой семье в 21000-22000 евро, с отделочными работами до 26000-27000 евро, то на сегодняшний день можно на рынке вторичного жилья подобрать хорошую «однушку» в простом, но жилом состоянии от 19000-23 000 евро. На вторичном рынке сейчас самые востребованные 1-2-комнатные квартиры по цене от 18000 до 33000 тысяч евро. Однокомнатные квартиры на Ботанике, Рышкановке, Буюканах и Чеканах в панельных «типовых домах» продаются за 18000-24000 евро в зависимости от этажа, состояния и месторасположения. В Центре аналогичные квартиры продаются от 19000-26000 евро. А вот на Телецентре этот показатель чуть ниже – от 16000-21000 евро. Двухкомнатные квартиры в тех же районах в панельных «типовых домах» продаются от 27000-34000 евро. А в Центре от 30000 -37000 евро. Спрос на трехкомнатные квартиры чуть ниже, и разница по сравнению с двухкомнатными - минимальная и составляет не более 3000-4 000 евро. Средняя стоимость 1 кв. метра в Кишиневе на вторичное жилье понизилась за 2 месяца , с мая по июль на 2% с 545 евро/кв.м до 534 евро/кв.м. Динамика изменения за 1-е полугодие отражена ниже в таблицах. Следует также отметить законодательную инициативу профильных министерств по изменению правил по содержанию и капитальному ремонту вторичного жилья за счет жильцов этих домов. Об этих необходимых мерах по поддержанию капитального жилья наша компания упоминала в итоговом анализе за 2015 год. Правильная и грамотная политика в этом вопросе кардинально изменит в лучшую сторону общее отношение жильцов не только к своему жилью, но и к дому в целом, что придаст нашему городу и всем желающим проживать в этих домах, новый положительный импульс. Рынок новостроя Одной из основных тенденций на рынке жилой недвижимости как первичного, так и вторичного жилья, является сохранение переориентации потенциальных покупателей в сторону покупки новостроя. Данная тенденция наблюдается уже последние несколько лет и сохраняется до этого момента. Что же касаемо статистических данных то, по итогам первого семестра 2016 года выдана тысяча 834 разрешения на строительство жилых зданий и строений другого назначения, что на 14,4% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2015 года. В общем объеме выданных авторизаций 1074 приходится на жилые здания. В столице намечено строительство 391 жилого объекта и 106 нежилых зданий. В прошлом году в Кишиневе было выдано разрешений на строительство 473 жилых и 99 нежилых зданий. Количество разрешений на строительство нежилых зданий уменьшилось в регионе развития. Из общего объема выданных разрешений 1074 (58,6% от общего количества) пришлось на жилые здания, из которых 1037 было выдано для частных домов (96,6% от разрешений на строительство жилых зданий). Общее число авторизаций на строительство жилых зданий в январе-июне 2016 г., в сравнении с тем же периодом прошлого года, сократилось на 15,5%, а на строительство нежилых зданий – уменьшилось на 12,8% . В целом около 53,2% авторизаций выдано на строительство жилых и нежилых зданий в городах Молдовы, а остальные 46,8% - в селах страны. При этом, число разрешений на строительство в городах в I полугодии сократилось на 17,3% - до 976 единиц, а в сельской местности – уменьшилось на 10,9% - до 858 ед. Количество разрешений на строительство жилых зданий в мун. Кишинев в январе-июне 2016 г., в сравнении с тем же периодом 2015 г., сократилось на 82 ед. – до 391, в регионе развития «Центр» - уменьшилось на 49 ед. – до 379, в регионе развития - снизилось на 33 ед. – до 140, в АТО Гагаузия – сократилось на 26 ед. – до 40. В первом полугодии 2016 корректировка стоимости одного квадратного метра в евро составило около 10% в сторону уменьшения по отношению к средней стоимости одного кв.м. аналогичного периода в 2015 году. Следует отметить, что данный факт может имеет место исходя из снижения чистой прибыли строительных компании, а также за счет качества самого строения. Одними из основных характеристик за счет чего происходит экономия, является термоизоляция, шумоизоляция (стеклопакеты), внутренние перегородки и качество отделочных работ. А самое главное это система отопления. На сегодняшний день на всех этих важных компонентах происходит экономия. Так же, следует отметить дворовую территорию, которая зачастую отсутствует совсем и точечное размещение самого дома, окна в окна с соседним вторичным фондом. Возвращаясь к ценовой политике первого полугодия 2016, то она выглядит следующим образом. Средняя стоимость 1 кв.м. по районам. Земельные участки и дома Первое полугодие 2016 года на рынке земельных участков показало, что ситуация кардинально не поменялась по сравнению с 2015 годом. Цены остались на прежнем уровне. Срок экспозиции земельных участков составляет 6-8 месяцев. Наиболее популярным предложением являются участки расположенные вблизи к городскому массиву. Это обусловлено тем, что при наличии спроса на участки в городской черте наблюдается недостаток предложений. Основной объем качественных земельных участков был распродан с 2000 по 2008 год. Практически, вся эта земля уже застроена. Но причина популярности этих земельных участков в том, что качественный, готовый под строительство земельный участок в престижном месте города — востребованный и редкий продукт. Несмотря на то что участки в городе популярны у покупателей, ждать резкого роста предложения не стоит. Предложениям попросту не откуда взяться. Именно поэтому, даже несмотря на кризис, цены на такую землю практически остаются без изменений. В центральной части города цены на земельные участки традиционно считаются самыми высокими, по сравнению с другими районами города. Далее следуют районы - Рышкановка, Ботаника и Буюканы, где по ценообразованию они выступают практически на одном уровне. Замыкает позицию район Чеканы, где на сегодняшний день участки продаются по ценам ниже, чем в других районах города. Более подробную информацию по ценообразованию можно увидеть в таблице, представленной ниже. Таблица: Средняя стоимость земельных участков под застройку объектов жилой недвижимости: В первую очередь в кризис продаются недорогие и ликвидные объекты, независимо от того, участки это или дома. Продажа осуществляется в случае предоставления собственником серьёзных скидок от первоначально установленной цены. Участки в данном случае лидируют просто потому, что являются более дешевым предложением. В кризис, увеличивается количество людей, которые рассматривают покупку земельного участка с незавершённым строением (или со старым ветхим строением подлежащего сносу). Как правило цены на такие объекты ненамного превышают цену свободного от строения, земельного участка. Если незавершенное строение пригодно для продолжения дальнейших строительных работ и перепланировке, то оно является альтернативой покупки участка без строения. Найти хорошую "коробку" (в подходящем месте, с правильной планировкой, достойным внешним видом и по приемлемой цене) становится достаточно трудно, но выполнимо. И те покупатели, которым это не удается, переходят в сегмент продаж «чистых земельных» участков свободных от строений, в надежде построить на нем дом своей мечты. Но говорить, что участки перетягивают на себя спрос с сегмента рынка домов, было бы неверно. На рынке существуют примеры, когда "коробки" (дома без отделки) выгоднее покупать, чем свободные от строения участки. Клиент, желающий в доме жить, а не инвестировать "в строительство", рассматривает покупку готового дома, вместо того чтобы несколько лет заниматься возведением дома. Тем более выбор предложений по домам достаточно широк, но найти подходящее предложение, которое устроило бы потенциального покупателя, по соотношению цены и качества, не так уж и просто. Исходя из сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, купить готовый дом выгоднее. Во первых, это менее затратно по времени, поскольку можно сразу же въезжать и жить. Во вторых, цены стали ещё более доступнее для потенциальных покупателей ранее планирующих покупку жилого дома. Дачные участки и строения В первом полугодии 2016 года, рынок недвижимости дачных участков и дачных участков со строениями, в основном не изменился, отсутствие спроса к данным объектам недвижимости и наличии много невостребованных предложений есть состояние текущего сегмента рынка. Продавцы дачных участков пытаются снизить стоимость до минимума, но и такие действия всё равно не приводит к урегулированию и появлению спроса и большинство объектов, выставленных на продажу, так и не нашли своего покупателя. Это можно объяснить неопределенной экономической ситуацией соответственно, потерей интереса к таким объектам недвижимости в целом. Анализируя ситуацию на данном сегменте рынка недвижимости, можно сделать вывод, что ситуация не зависит только от цены и привлекательности. На данный момент, после интенсивного строительства новостроек и существенного снижения цены на квартиры в Кишиневе, привлечь покупателем снижением цен уже, не получается и ситуация в садовом-огородническом товариществе приближается к критической. Практически половина из данных домов, пустуют и в общем имеют непривлекательный вид, а еще и постоянные случаи краж из этих домов в зимний период. В таких условиях многие покупатели, не понимают перспективу вложения средств в недвижимость, которую трудно использовать для отдыха и для постоянного место жительства. Анализируя данные по продажам за первое полугодие 2016 года, можно констатировать, что цены на данную недвижимость практически достигнуты минимума и весь рынок находится в глубокой стагнации. Практически цены на земельные участки в дачных кооперативах варьируют от 500 Евро до 1000 Евро за сотку, в непосредственной близости от муниципия Кишинев. Что касается отдалённых от Кишинева кооперативов, трудно определить стоимость из-за нехватки информации по данным объектам. Более точные информация на сегодняшней момент отсутствует, из-за фактического отсутствия продаж в данном сегменте рынка недвижимости. Аналогичная ситуация складывается и в отношении готовых домов с участками, расположенными в садово-огородных товариществах, спрос на которые также резко сократился из-за отсутствия потенциальных покупателей. Что касается спроса на готовые дома с участками в ценовой категории до 15 тыс. евро, расположенных в пригодных для проживания садово-огородных товариществах, то спрос еще как-то сохраняется и на дальнейшее снижение цен продавцы пока не готовы. Соответственно, снижение цен на рынке данном недвижимости приблизительно совпадает со снижением цен на жилье в Кишиневе. Несмотря на общее снижение цен в 2016 году, в некоторых пригородах Кишинева, а именно в близи Вадул-луй-Водах некоторые земельные участки были реализованы по хорошей стоимости, почти 1500 Евро за сотку. Это подтверждает, что спрос на объекты недвижимости в экологически чистых и живописных местах еще сохраняется. На данные объекты недвижимости с улучшением финансовой ситуации в Республике на предложения по разумным ценам всегда найдутся реальные покупатели. Анализируя ситуацию в нашей стране, в этом году с рынком дачных участков и строений можем сказать, что больших колебаний не будет, приблизительно ситуация останется такой же. Те дачные кооперативы, которые поменяют статус и получат финансирования, для развития инфраструктуры сохранят привлекательность и в ценовой политике. Необходимо отметить, что при понижении цен на недвижимость, рынок стал нестабилен и все игроки покупатели и продавцы находится в ожидании изменений в данном сегменте рынка. Продавцы дачных участков и строении должны смирится с реалиями текущей ситуации и понять, что на сегодняшней день, им необходимо идти на опережение и такие объекты недвижимости, если нет желания или возможности содержать их в хорошем состоянии. Им необходимо соглашаться на понижение стоимости в процессе продажи и реализации дачных участков и строения в разумные сроки. На сегодняшней день, все желают, чтоб ситуация стабилизировалось в финансовом и политическом плане, чтоб появился спрос, на объекты недвижимости, связанные с активным отдыхом, в живописных местах возле большего водоема, где красивый лес и можно отлично провести свободное время. Но пока нашим согражданам не до отдыха и большинство планирует приобрести недорогое жилье для своей семьи со всеми удобствами в городе. Это на некоторое время откладывает покупку домиков для активного отдыха. Но все надеются, на стабилизацию рынка и на рост спроса с появлением у людей времени, средств и желания отдохнуть в нашей стране красиво и цивилизовано. Рынок найма жилой недвижимости Первое полугодие 2016 года не принесло кишиневскому рынку активизацию спроса на найм. Как и прежде, сказалось тяжелая экономическая ситуация и политические неурядицы, которые продолжают сотрясать молдавское общество. В прошлом году произошло падение цен на найм жилой недвижимости из-за того, что экономическая обстановка продолжила усугубляться, а предложение на рынке повысилось. Стоит ли ожидать квартиросъемщикам этой осенью и в конце года такое же снижение стоимости или готовиться к скачку? Скорее всего, тенденции прошлого года сохранятся. В краткосрочной перспективе никаких предпосылок для существенных изменений на рынке найма жилой недвижимости нет. Специалисты также зафиксировали и определенное сокращение стоимости найма – преимущественно в "премиальных" квартирах бизнес- и элит-класса, а также повышение требований почти всех категорий нанимателей к качеству нанимаемого жилья. В будущем, все эти тенденции получат дальнейшее развитие и если рынок купли-продажи недвижимости превращается в рынок покупателя, то рынок найма становится рынком квартиросъемщика. В первом полугодии 2016 года, сохранились и тенденции по увеличению срока экспозиции сдаваемых квартир. Во-первых, потому что спрос упал и сегодня предложение его превышает, а во-вторых, некоторые собственники зачастую инертны и не снижают цены тогда, когда это нужно было бы сделать. В последние месяцы, было замечено некоторое сокращение спроса, что повлияло на сокращение предложения на краткосрочный найм, сроком до 3-х месяцев, так как многие владельцы жилья сняли свои предложения и не готовы предлагать свои квартиры по демпинговым ценам, и соответственно уменьшилось и количество предложений на рынке краткосрочного найма. Все чаще встречается на рынке найма жилья и такой феномен, как найм жилой квартиры, сдающееся как жилое помещение, которая расположена в жилом доме на этаже, но впоследствии использующееся как офис. Для этого лучше всего подходят квартиры, расположенные в домах центральной части города. В целом, это устраивает и нанимателя, и собственника. Наниматель снимает подходящее помещение в Центре по цене ниже офисного, а собственник удачно сдает свое жилье и снимает с себя часть проблем присущих физическим лицам. Как правило, юридические лица более платежеспособны и ответственны. Найм комнат и жилых помещений, с совместным проживанием с хозяевами, скорее всего, остался на прежнем уровне. Но этот сегмент рынка активизируется осенью, одновременно с приходом в город студентов – потенциальных съемщиков данного типа жилья и к нему стоит вернуться по итогам года. Незначительно, но снизился спрос на жилье, находящееся на периферии города и в ближайшем пригороде. Ранее на этот сегмент обращали внимание более пристально. Объясняется это фактом, что и в черте города сейчас достаточно выгодных предложений. Не последнюю роль влияет условие, что необходимо больше времени добираться до места работы или учебы, а это дополнительные расходы. Как и раньше, самое дорогое жилье на рынке найма находится в Центре. Популярностью у нанимателей также пользуются однокомнатные квартиры на Ботанике и Рышкановке. Далее следуют Буюканы и Чеканы. Наименьшим спросом пользуются микрорайон Аэропорт и Старые Чеканы. В категории недорогого жилья можно отнести и квартиры эконом - класса находящиеся в ближайших пригородах – Ставчены и Дурлешты – благо там в последнее время уже отстроены новые жилые дома. Если говорить о стоимости найма в первом полугодии 2016 года, то средняя стоимость по долгосрочному найму на одно-, двух-, трех комнатные квартиры эконом - класса в мун. Кишинэу, составили соответственно: Средняя стоимость по долгосрочному найму. Рынок «элитного жилья» или «бизнес-класса», скорее всего тоже страдает на фоне общих тенденций, но точных данных меньше по сравнению с рынком «эконом-класса». Этот рынок меньше по объему и информация более разрозненная. В основном наймом элитных квартир в Кишиневе интересуются иностранцы - больше половины от общего числа запросов. Ценовая политика формируется по-разному и стоимость тоже сильно варьирует. Элитные квартиры "бизнесс-класса" начинаются с 500 евро в месяц и выше. Стоимость найма на частные дома и виллы - не менее 1000 евро в месяц и выше, в среднем 1500-2500 евро. В краткосрочной перспективе никаких предпосылок для существенных потрясений на рынке найма ни в колебаниях спроса и предложения, ни в колебаниях его стоимости нет. Для рынка найма характерна сезонность, традиционно летом наступает затишье до активизации рынка с началом сентября текущего года. Рынок коммерческой недвижимости Первое полугодие 2016 года выдалось сложным для рынка нежилой недвижимости РМ. Значимых признаков стабилизации пока нет. Рынок коммерческой недвижимости из-за продолжающегося кризиса сейчас переживает непростые времена (все его сегменты). Негативные тенденции прошлого года продолжаются и в текущем году. Пик кризиса для коммерческой недвижимости наблюдался в начале 2016 г. и продолжается по сей день. Основными причинами, как и прежде, стали снижающиеся валютные поступления от физических лиц из-за рубежа и крайне недостаточное финансирование (а точнее «донорство») молдавской экономики со стороны международных финансовых институтов. Бизнес заморозил инвестиции и занял выжидательную позицию. Небольшое оттаивание на рынке коммерческой недвижимости мы начали наблюдать только в феврале этого года, хотя ситуация по-прежнему остается сложной. На наш взгляд, в ближайший год стоит ожидать снижения девелоперской активности, спроса на коммерческие площади, ухода с рынка нанимателей и т.д. Но это будет происходить планомерно, без резких всплесков. Это будет довольно медленный процесс. Второе полугодие будет сложным для рынка коммерческого найма, потому что рисков больше, чем признаков стабилизации. Если в середине второго квартала 2016 г. рынок коммерческого найма не стабилизируется, стоимость найма на площади в среднем снизится на 10-15% до конца текущего года. Торговая недвижимость Несмотря на кризис посещаемость некоторых торгово-развлекательных комплексов растет. В ТЦ MALLDOVA посещаемость в январе-феврале к аналогичному периоду прошлого года увеличилась на 20%. Причем люди стали тратить деньги не только в магазинах, но и на досуг. Но, при этом, кризис заметно притормозил развитие рынка ТЦ. Не стоит ждать появления новых крупных проектов. В первом полугодии 2016 года сохранилась тенденция переезда нанимателей торговой недвижимости на меньшие площади с более низкими ставками найма. Понижение стоимости торговой недвижимости, а также понижение уровня банковских процентов по кредитам также повлекло за собой снижение ставок найма. То есть, если инвесторы ранее кредитовались в банках для строительства торговых центров под 13-15% годовых, то, сейчас, взяв кредит под 6-8 % годовых, можно ощутимо снизить стоимость 1 кв. м. и, тем самым, понизить стоимость дальнейшего найма того или иного помещения. Первое полугодие 2016 года ознаменовалось снижением ставок примерно на 4%, что меньше уровня падения стоимости на коммерческую площадь в целом, однако это связано с низкой базой сравнения в начале года, когда наймодатели занижали стоимость в преддверии «мертвых периодов» для рынка - января и февраля. Что касается стоимости торговой недвижимости в первом полугодии, то можно зафиксировать следующие показатели: центр (Штефан чел Маре) – 3400 евро/кв. м. близко к центру – 1450 евро/кв. м. другие районы (центральная часть) – 1700 евро/кв. м. другие районы (периферия) – 550 евро/кв. м. Офисная недвижимость. В первой половине 2016 г. площадей под найм в сегменте бизнес-центров стало на 5% больше, а спрос при этом не растет. Кроме того, многие из нанимателей принимали решения или о сокращении занимаемой площади, или о переходе в более доступный ценовой сегмент. Из-за высвобождения части площадей на рынке офисной недвижимости начала происходить корректировка цен. В целом, за первое полугодие, офисная недвижимость подешевела на 5-7%. Продажи недвижимости в бизнес-центрах Кишинева сегодня практически не ведутся, поскольку рантье этот вид инвестиций в кризис больше не интересен, а компании думают о покупке собственного офиса в последнюю очередь. В первом полугодии 2016 года небольшим, но стабильным спросом сегодня пользовались помещения небольшого метража на первых этажах новых жилых комплексов – в том числе потому, что граждане все чаще покупают их в инвестиционных целях, а не только для ведения бизнеса. Если говорить о конкретных цифрах в сегменте офисной недвижимости, то стоит отметить их следующим образом: центр (Штефан чел Маре) – 1550 евро/кв. м. близко к центру – 800 евро/кв. м. другие районы (центральная часть) –650 евро/кв. м. другие районы (периферия) – 400 евро/кв. м. Складская недвижимость Менее всего кризис затронул складские комплексы А класса из-за их дефицита. "Объекты А класса чувствуют себя хорошо. Некоторые из них даже увеличивают свои обороты. Это происходит за счет того, что практически все крупные торговые сети, пользуются их услугами. Хуже дела обстоят у площадей более низких классов, особенно, у так называемых «ангаров». В этом сегменте довольно много пустующих площадей, как следствие, собственники начали снижать стоимость на них. Что касается стоимости складских помещений, то, в целом она стабильна на помещения класса А и составляет около 300-350 евро за 1 м2. Помещения более низкого класса опускаются в цене вплоть до 1,4-1,9 евро в пределах мун. Кишинэу, а в регионах и того ниже. Заключение Непростая экономическая ситуация и новые тенденции рынка отразились на спросе, но он есть. Темпы продаж упали в тех проектах, цены на которые не соответствовали рыночным и изначально были завышены застройщиками, либо в Предложениях, непривлекательных для потребителя. В более ликвидных проектах, спрос слегка увеличился. Как правило, это качественные объекты по адекватным ценам и с выгодными условиями приобретения — в них квартиры раскупаются условно быстро. Рынок недвижимости, если еще и не достиг «дна», то находится где-то рядом. Быстрого падения цен, которое наблюдалось с 2008 по 2015 годы, в будущей перспективе маловероятны. Скорее всего ситуация на рынке кардинально не поменяется, по крайней мере до конца года.